Hausbesitzer·Ratgeber
Aufgeräumter Architekten-Tisch mit ausgerolltem Bauantrag, Grundriss und Lageplan, Stempel der unteren Bauaufsichts-Behörde sichtbar, daneben ein Heft mit GEG-Nachweis und Statik-Berechnung, Stift und Lineal, ruhige Arbeitsplatz-Szene ohne Personen, Tageslicht aus dem Fenster.

Genehmigung und Planung

Bauantrag und Bauleitung: Pflichten und Verfahren 2026

Vor dem ersten Spaten-Stich klärt der Bauantrag, ob das geplante Haus genehmigt wird. Die Landesbauordnungen unterscheiden drei Verfahren, die Bauvorlage-Berechtigung liegt beim Architekten oder Bauingenieur, der Bauleiter ist nach LBO Pflicht. Wir zeigen, welche Anlagen der Antrag braucht, wie lange die Genehmigung 2026 dauert und welche Leistungs-Phasen die HOAI für den Architekten vorsieht.

Von Johanna Osterkamp 14 min Lesezeit

TL;DR

Drei Verfahren je nach Bauplatz: Vollverfahren (Standard, 2 bis 4 Monate), vereinfachtes Verfahren (im B-Plan- Gebiet, 4 bis 8 Wochen), Genehmigungs-Freistellung (in qualifiziertem B-Plan, 4 Wochen Schweige-Frist). Bauantrag legt ein bauvorlage-berechtigter Architekt oder Bauingenieur vor, zentrale Pflicht-Anlagen sind Standsicherheits-Nachweis und GEG-Nachweis. Bauleiter ist nach Paragraf 54 LBO Pflicht. Die HOAI gliedert die Architekten-Leistung in 9 Phasen mit fester Honorar-Anteils-Verteilung, davon 32 Prozent allein auf die Bauleitung. Werkvertrag nach Paragraf 631 BGB regelt das Verhältnis zwischen Bauherr und Unternehmer.

Verfahren je Bundesland

Die Landesbauordnungen unterscheiden drei Verfahren. Welches anzuwenden ist, hängt von der Bauplatz-Situation und dem Vorhaben ab. Bauamt der Gemeinde gibt zuverlässig Auskunft.

Verfahren Anwendungs-Fall Dauer 2026 Prüf-Umfang
Vollverfahren (Bauantrag) außerhalb B-Plan-Gebiet, bei Sonderbauten, bei Befreiung 2 bis 4 Monate komplett (Bauordnungs-, Planungs-, Nachbar-Recht)
Vereinfachtes Verfahren im B-Plan-Gebiet, EFH und kleinere Wohngebäude 4 bis 8 Wochen reduziert (Bauplanung, Abstand, Brand)
Genehmigungs-Freistellung qualifizierter B-Plan, Vorhaben hält Festsetzungen ein 4 Wochen Schweige-Frist keine Prüfung, nur Anzeige

Stand Mai 2026, Bezeichnungen variieren leicht zwischen den Bundesländern. In Bayern Genehmigungs-Freistellung nach Artikel 58 BayBO, in Niedersachsen vereinfachtes Verfahren nach Paragraf 63 NBauO, in Baden-Württemberg Kenntnisgabe-Verfahren nach Paragraf 51 LBO.

Bauvorlage-Berechtigung und Bauantrags-Anlagen

Wer den Bauantrag einreichen darf, regeln die Landesbauordnungen meist gleichlautend. Bauvorlage-berechtigt sind:

  • Architekten in der Architektenliste der Architektenkammer.
  • Bauingenieure in der Liste der Bauvorlage-berechtigten Ingenieure (große Berechtigung) oder Innenarchitekten und Landschaftsarchitekten für ihren Fachbereich.
  • Bauherr selbst nur für kleinere Vorhaben (Garage, Carport, Wintergarten unter 30 m²) und nur in einigen Bundesländern.

Für ein Einfamilienhaus ist immer Architekt oder Bauingenieur einzubinden, eigenhändige Vorlage ist nicht möglich.

Pflicht-Anlagen Bauantrag

  • Lageplan amtlich im Maßstab 1:500, vom Vermessungs-Ingenieur (Auszug aus dem Liegenschafts-Kataster mit Grundstücks-Grenzen, Abstandsflächen, Höhenpunkten).
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen aller Geschosse, mindestens zwei Schnitten (quer und längs) und allen Ansichten.
  • Baubeschreibung als Text-Anlage (Bauweise, Material, Heizung, Lüftung, Wasser, Strom, Außenanlagen).
  • Berechnungen Wohn- und Nutzfläche nach DIN 277 oder WoFlV, Brutto-Rauminhalt, Geschoss- und Grundflächen-Zahl.
  • Standsicherheits-Nachweis (Statik) durch einen Tragwerks-Planer nach Honorartafel der HOAI Anlage 14.
  • GEG-Nachweis (Energie-Bilanz und Wärmeschutz) nach Paragraf 18 GEG, durch einen Energieeffizienz-Experten oder bauvorlage-berechtigten Architekten.
  • Brandschutz-Konzept bei Sonderbauten, beim EFH-Standard meist im Standsicherheits-Nachweis enthalten.
  • Entwässerungs-Plan mit Anschluss an die kommunale Kanalisation, Versickerung oder Rigole.
  • Stellplatz-Nachweis nach Stellplatz-Satzung der Gemeinde (in der Regel 1 bis 2 Stellplätze pro Wohnung).

Bei Lückenbebauung nach Paragraf 34 BauGB zusätzlich Nachweis der Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung (Foto-Dokumentation, Höhen-Vergleich). Bei Befreiung von B-Plan-Festsetzungen Befreiungs-Antrag mit Begründung. Bei Denkmal-Lage Denkmalschutz- Behörde mit-anhören.

HOAI-Leistungs-Phasen 1 bis 9

Die HOAI ordnet jeder Phase einen prozentualen Anteil am Gesamt- Honorar zu. Bauherren sehen bei der Beauftragung des Architekten, welche Phasen enthalten sind. Häufig wird ohne LP 8 (Bauleitung) beauftragt, dann übernimmt der Generalunternehmer die Objekt- Überwachung im Festpreis.

HOAI-Leistungs-Phasen 1 bis 9 mit Honorar-Anteilen in Prozent vom Gesamt-Honorar: Phase 1 Grundlagen-Ermittlung 2 Prozent, Phase 2 Vorplanung 7 Prozent, Phase 3 Entwurfs-Planung 15 Prozent, Phase 4 Genehmigungs-Planung 3 Prozent, Phase 5 Ausführungs-Planung 25 Prozent, Phase 6 Vorbereitung Vergabe 10 Prozent, Phase 7 Mitwirkung Vergabe 4 Prozent, Phase 8 Objekt-Überwachung Bauleitung 32 Prozent, Phase 9 Objekt-Betreuung 2 Prozent. Summe 100 Prozent. HOAI-Leistungs-Phasen, Anteile am Gesamt-Honorar LP 1 Grundlagen-Ermittlung 2 % LP 2 Vorplanung 7 % LP 3 Entwurfs-Planung 15 % LP 4 Genehmigungs-Planung 3 % LP 5 Ausführungs-Planung 25 % LP 6 Vorbereitung Vergabe 10 % LP 7 Mitwirkung Vergabe 4 % LP 8 Objekt-Überwachung (Bauleitung) 32 % LP 9 Objekt-Betreuung 2 % Summe 100 % Honorartafel HOAI 2021, Anlage 10. Konkretes Honorar nach Honorarzone und anrechenbaren Kosten. Bauleitung (LP 8) ist mit 32 Prozent die teuerste Einzel-Phase, wird oft an den Generalunternehmer delegiert.
Schaubild: HOAI-Leistungs-Phasen 1 bis 9 mit Honorar-Anteilen. LP 8 (Bauleitung) und LP 5 (Ausführungs-Planung) sind die schwersten Phasen.
Phase Inhalt Anteil
LP 1, Grundlagen-Ermittlung Bauplatz-Analyse, Bedarfs-Klärung mit Bauherr 2 %
LP 2, Vorplanung Skizzen, Lösungs-Varianten, Kosten-Rahmen 7 %
LP 3, Entwurfs-Planung finaler Entwurf, Kosten-Berechnung nach DIN 276 15 %
LP 4, Genehmigungs-Planung Bauantrag erstellen, Pflicht-Anlagen zusammenstellen 3 %
LP 5, Ausführungs-Planung Werkpläne, Detail-Pläne, Material-Listen für die Baustelle 25 %
LP 6, Vorbereitung Vergabe Leistungs-Verzeichnisse, Angebots-Aufforderung 10 %
LP 7, Mitwirkung Vergabe Angebots-Vergleich, Vergabe-Empfehlung 4 %
LP 8, Objekt-Überwachung (Bauleitung) Baustellen-Überwachung, Abnahmen mit Gewerken 32 %
LP 9, Objekt-Betreuung Mängel-Verfolgung in der Gewährleistungs-Phase 2 %
Summe 100 %

Quelle: Honorartafel HOAI 2021 Anlage 10, Anteils-Sätze. Konkretes Honorar berechnet sich aus Honorarzone (I bis V), anrechenbaren Kosten (KG 300 plus 400 nach DIN 276) und vereinbartem Mittelsatz. Für ein 500.000-Euro-EFH liegt das Architekten-Honorar 2026 typisch bei 45.000 bis 65.000 Euro für alle Phasen, bei 25.000 bis 35.000 Euro ohne Bauleitung (LP 1 bis 7 plus 9).

Verantwortliche im Bau

Die Landesbauordnungen benennen vier Verantwortliche im Bau, jeder mit eigenem Pflicht-Kreis. Sie sind nicht beliebig austauschbar.

Rolle Pflicht-Kreis Qualifikation
Bauherr Beauftragung, Vertrags-Abschlüsse, Finanzierung, Mitwirkung bei der Auswahl der Beteiligten keine, aber Verkehrs-Sicherungs-Pflicht auf der Baustelle
Entwurfs-Verfasser (Architekt) Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungs-Planung, Beratung des Bauherrn Architekten- oder Bauingenieur-Eintragung, Bauvorlage-Berechtigung
Bauleiter Überwachung der Bauausführung, Einhaltung der Genehmigung, Abnahmen Architekt, Bauingenieur, Polier-Meister mit Erfahrung
Fachplaner (Statik, Energie, Brandschutz) fachspezifische Nachweise und Berechnungen Tragwerks-Planer für Statik, Energieeffizienz-Experte für GEG, Brandschutz-Sachverständiger für Konzept
Unternehmer (Bau-Firma, Generalunternehmer) Ausführung der beauftragten Leistung nach Werkvertrag (BGB Paragraf 631) Handwerks-Eintragung, Meister-Pflicht (Anlage A HwO)

Bauleiter-Pflicht und Bauleitung in der Praxis

Paragraf 54 LBO (in den meisten Bundesländern) verpflichtet den Bauherrn, einen Bauleiter zu benennen. Der Bauleiter überwacht die Bauausführung und sorgt für die Einhaltung der Genehmigung. Beim Verstoß haftet er strafrechtlich (Paragraf 54 Absatz 3 LBO mit Bezug auf Paragrafen 222, 230 StGB bei Personen-Schäden).

Drei typische Konstellationen

  • Architekten-Haus: der Architekt ist Entwurfs-Verfasser und Bauleiter (LP 1 bis 9), Bauherr hat einen unabhängigen Vertreter auf der Baustelle.
  • Generalunternehmer-Haus (schlüsselfertig): der Generalunternehmer stellt einen Bauleiter, der Bauherr hat keinen unabhängigen Vertreter. Empfehlung: zusätzlich einen Bau-Sachverständigen für Stichproben-Begleitung beauftragen.
  • Eigenleistung mit Architekten-Plan: der Bauherr koordiniert selbst die Gewerke, der Architekt übernimmt LP 1 bis 7, ein externer Bauleiter LP 8.

Honorar des unabhängigen Bauleiters für ein EFH 5.000 bis 12.000 Euro für Stichproben-Begleitung, 18.000 bis 30.000 Euro für volle Bauleitung mit wöchentlicher Baustellen-Begehung. Ein Bau- Sachverständiger als Stichproben-Begleitung ist die typische Lösung beim schlüsselfertigen Bau, weil der Generalunternehmer-Bauleiter seinem Auftraggeber gegenüber haftet, nicht dem Bauherrn.

GEG- und Statik-Nachweis als Pflicht-Anlagen

Standsicherheits-Nachweis (Statik)

Der Standsicherheits-Nachweis nach DIN EN 1990 bis 1999 („Eurocodes") prüft, dass das Gebäude unter Eigen-, Verkehrs-, Wind-, Schnee- und Erdbeben-Lasten standsicher ist. Erstellt vom Tragwerks-Planer (Bauingenieur), in einigen Bundesländern auch Pflicht-Prüfung durch einen unabhängigen Prüfsachverständigen („Vier-Augen-Prinzip"). Honorar 1,5 bis 3 Prozent der Bau-Kosten, je nach Bauweise.

GEG-Nachweis (Energie und Wärmeschutz)

Der GEG-Nachweis nach Paragraf 18 GEG belegt, dass das Gebäude die Anforderungen an Primärenergie-Bedarf und Transmissionswärmeverlust einhält und dass mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Erstellt vom Energieeffizienz-Experten oder dem bauvorlage-berechtigten Architekten. Honorar 1.500 bis 3.500 Euro für ein EFH ohne KfW-Förderung. Mit KfW-KFN-Förderung läuft der GEG-Nachweis im Rahmen der Effizienzhaus-Berechnung mit.

Ausblick: Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen, das das GEG ablösen und die 65-Prozent-EE-Pflicht voraussichtlich ab Ende 2026 aufheben soll. Stand Juni 2026 ist es ein Gesetzentwurf und noch nicht in Kraft, der GEG-Nachweis gilt bis dahin unverändert. Mit KfW-Förderung bleibt die klimafreundliche Heizung über die Förderbedingungen ohnehin Pflicht.

Werkvertrag und HOAI-Vertrag

Der Bauherr schließt zwei verschiedene Vertrags-Typen:

  • Werkvertrag nach Paragraf 631 BGB mit dem Bau-Unternehmer (Generalunternehmer oder einzelne Gewerke). Geschuldet ist die Herstellung des Werks, Abnahme nach Paragraf 640 BGB löst den Übergang von Erfüllungs- zu Gewährleistungs-Phase aus.
  • Architekten-Vertrag nach HOAI mit dem Architekten oder Bauingenieur. Geschuldet sind die in den Leistungs-Phasen genannten Tätigkeiten, Honorar nach Honorartafel und Honorarzone.

Bei Verbraucher-Bau-Verträgen (BGB Paragraf 650i ff., seit 2018) gelten zusätzliche Schutz-Vorschriften: Pflicht zur Baubeschreibung, 14-tägiges Widerrufs-Recht, Sicherheits-Leistung und Begrenzung der Abschlags-Zahlungen.

Antrags-Reihenfolge in der Praxis

  1. Architekt oder Bauingenieur beauftragen (LP 1 und 2): Bauplatz-Analyse, Bedarfs-Klärung, erste Skizzen.
  2. Statiker (Tragwerks-Planer) beauftragen: Vorbemessung der Bauteile.
  3. Energieeffizienz-Experte beauftragen: GEG-Nachweis und Effizienzhaus-Berechnung (sofern KfW-gefördert).
  4. Vermessungs-Ingenieur beauftragen: amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500.
  5. Bauantrag einreichen: über den Entwurfs-Verfasser, beim Bauamt der Gemeinde.
  6. Nachbar-Beteiligung: Anhörung der direkten Nachbarn, Unterschriften zur Zustimmung holen, beschleunigt das Verfahren.
  7. Genehmigung erhalten: 2 bis 4 Monate Wartezeit, schriftlicher Bescheid mit Auflagen.
  8. Bauleiter benennen: schriftliche Beauftragung an die Bauaufsichts-Behörde.
  9. Bau-Beginn anzeigen: 1 Woche vor Bau-Beginn beim Bauamt anzeigen, Roter Punkt anbringen.
  10. Bauüberwachung und Abnahmen: Bauleiter dokumentiert, Bauherr begleitet bei kritischen Abnahmen (Bodenplatte, Rohbau, Fertigstellung).

Häufige Stolperfallen

  • Bauantrag ohne Vermessung: der amtliche Lageplan ist Pflicht-Anlage, der Vermessungs-Ingenieur braucht 4 bis 8 Wochen Vorlauf. Frühzeitig beauftragen.
  • Nachbar-Unterschrift fehlt: ohne Zustimmung der direkten Nachbarn dauert das Verfahren spürbar länger, weil das Bauamt die Nachbar-Beteiligung selbst durchführen muss.
  • GEG-Nachweis erst nach Werkvertrag: wenn die Baubeschreibung des Generalunternehmers die GEG-Anforderung nicht erfüllt, sind Nachträge und Konflikte vorprogrammiert. Energieeffizienz-Experten vor Vertragsabschluss einbinden.
  • Bauleiter ohne Erfahrung: der Bauleiter haftet strafrechtlich. Bei der Auswahl auf Referenzen und Versicherung (Berufs-Haftpflicht 1 bis 5 Mio. Euro) achten.
  • Festpreis nicht festpreis: beim schlüsselfertigen Bau Generalunternehmer-Festpreis nur belastbar, wenn die Baubeschreibung detailliert ist. Aufrufe wie „Markenfabrikat" ohne konkrete Marke führen zu Nachträgen.
  • Bauherr unterschätzt Eigen-Pflichten: Verkehrs-Sicherung auf der Baustelle, Schwarzarbeits-Prüfung der Subunternehmer, Wahrnehmung der Anhörungs-Termine. Eine Bauherren-Haftpflicht (50 bis 150 Euro pro Jahr) deckt das Restrisiko.

Was sich gegenüber 2025 geändert hat

  • HOAI-Verordnung 2021 gilt unverändert, Honorartafel-Werte werden jährlich nicht angepasst.
  • GEG seit 2024 mit 65-Prozent-EE-Pflicht für jede neue Heizung im Neubau, Pflicht-Anlage zum Bauantrag.
  • Genehmigungs-Dauer im Bundes-Median weiterhin steigend, Ballungsräume mit personell überlasteten Bauämtern.
  • Verbraucher-Bau-Vertrag (BGB 650i ff.) seit 2018 unverändert.
  • Digitaler Bauantrag in mehreren Bundesländern (Niedersachsen, Bayern, NRW) eingeführt, beschleunigt das Verfahren um 2 bis 4 Wochen.

Wie geht es weiter?

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bauantrag, Genehmigungs-Freistellung und vereinfachtem Verfahren?

Drei Verfahren sind in den Landesbauordnungen geregelt. Der Bauantrag (Vollverfahren) prüft alle bauordnungs-, planungs- und nachbarschafts-rechtlichen Belange, dauert 2 bis 4 Monate. Die Genehmigungs-Freistellung gilt für Vorhaben innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn sich das Vorhaben an die Festsetzungen hält und die Gemeinde nicht widerspricht. Der Bauherr reicht die Unterlagen ein und kann nach 4 Wochen ohne Bescheid bauen, wenn die Behörde nicht widerspricht. Das vereinfachte Verfahren prüft nur einen reduzierten Umfang (Bauplanungs-Recht, Abstandsflächen, Brandschutz), nicht die volle Bauordnungs-Konformität, dauert 4 bis 8 Wochen.

Wer darf den Bauantrag einreichen?

Bauvorlage-berechtigt nach den Landesbauordnungen sind Architekten, die in der Architektenliste der Architektenkammer geführt sind, sowie Bauingenieure mit Bauvorlage-Berechtigung (eingetragen in die Liste der Bauvorlage-berechtigten Ingenieure). Der Bauherr selbst darf nur in einigen Bundesländern für kleinere Vorhaben (zum Beispiel Garagen, Wintergarten unter 30 m²) eigenhändig vorlegen. Für ein Einfamilienhaus immer Architekt oder Bauingenieur. Honorar nach HOAI Leistungs-Phase 4 etwa 8 bis 12 Prozent des Gesamt-Honorars (Anteilssatz für die Genehmigungs-Planung).

Welche Anlagen braucht der Bauantrag?

Bauvorlage-Verordnung der Bundesländer regelt es im Detail, der Standard-Umfang umfasst: Lageplan im Maßstab 1:500 mit Grundstücks-Grenzen und Abstandsflächen, Bauzeichnung 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, Baubeschreibung, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen, Statische Vorbemessung oder Standsicherheits-Nachweis, GEG-Nachweis (Energie-Bilanz und Wärmeschutz), Berechnung der Geschossflächen-Zahl, Entwässerungs-Plan, Stellplatz-Nachweis, Brandschutz-Konzept (bei Sonderbauten). In manchen Bundesländern zusätzlich Schallschutz-Nachweis, Kinderspielplatz-Nachweis und Nachweis zur Barrierefreiheit.

Wie lange dauert die Bau-Genehmigung 2026?

Im Vollverfahren 2 bis 4 Monate, in Ballungsräumen mit überlasteten Bauämtern auch 5 bis 8 Monate. Im vereinfachten Verfahren 4 bis 8 Wochen. Bei Genehmigungs-Freistellung gilt die 4-Wochen-Frist, danach kann gebaut werden. Sondergenehmigungen (Befreiung von B-Plan-Festsetzungen, Naturschutz, Denkmalschutz) verlängern jeweils um 4 bis 12 Wochen. Bauherren sollten ab Bau-Plan bis Bau-Beginn 6 bis 9 Monate Vorlauf einplanen, das ist in vielen Regionen realistisch und konservativ.

Brauche ich einen Bauleiter?

Ja, in jedem Fall. Paragraf 54 LBO (in den meisten Landesbauordnungen) verpflichtet den Bauherrn, einen Bauleiter zu benennen, der die Bauausführung überwacht und die Einhaltung der Genehmigung sicherstellt. Bauleiter-fähig sind Architekten, Bauingenieure und in einigen Bundesländern Polier-Meister mit nachgewiesener Erfahrung. Beim schlüsselfertigen Generalunternehmer-Bau übernimmt häufig dessen Bauleiter, dann hat der Bauherr keinen unabhängigen Vertreter. Empfehlung: zusätzlich einen unabhängigen Bauleiter (oder einen Bau-Sachverständigen) für Stichproben-Begleitung beauftragen, Honorar 5.000 bis 12.000 Euro für ein EFH.

Was sind die HOAI-Leistungs-Phasen?

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gliedert die Architekten-Leistung in 9 Phasen: 1 Grundlagen-Ermittlung, 2 Vorplanung, 3 Entwurfs-Planung, 4 Genehmigungs-Planung, 5 Ausführungs-Planung, 6 Vorbereitung der Vergabe, 7 Mitwirkung bei der Vergabe, 8 Objekt-Überwachung (Bauleitung), 9 Objekt-Betreuung. Die Honorar-Anteile (Prozent vom Gesamt-Honorar) sind in der Honorartafel HOAI festgelegt: LP 1 = 2 Prozent, LP 2 = 7 Prozent, LP 3 = 15 Prozent, LP 4 = 3 Prozent, LP 5 = 25 Prozent, LP 6 = 10 Prozent, LP 7 = 4 Prozent, LP 8 = 32 Prozent, LP 9 = 2 Prozent. Bauleitung ist mit 32 Prozent die teuerste Phase.