Mieterstrom: PV-Strom an die eigenen Mieter liefern
Mieterstrom heißt, der Solarstrom vom Dach geht direkt an die Mieter im Haus, statt vollständig ins Netz. Das Solarpaket I 2024 hat die Sache deutlich vereinfacht. Wir zeigen, wie das neue Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung funktioniert, was du als Vermieter wirklich übernimmst und wann sich der Aufwand lohnt.
Seit dem Solarpaket I (2024) gibt es zwei Modelle: das klassische Mieterstrom-Modell (du wirst Lieferant) und die neue Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (du gibst den PV-Strom anteilig weiter, ohne Lieferant zu sein). Für die meisten kleinen Mehrfamilienhäuser ist das zweite Modell deutlich einfacher und wirtschaftlich attraktiver. Der Stromanbieter der Mieter macht die Restlieferung und die Abrechnung weiter, du brauchst nur einen Verteilschlüssel und ein Smart-Meter-Konzept.
Zwei Modelle im Vergleich
Mieterstrom ist ein Sammelbegriff. Hinter ihm stehen zwei sehr unterschiedliche rechtliche Konstruktionen, die seit 2024 parallel existieren.
| Aspekt | Klassisches Mieterstrom-Modell | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung |
|---|---|---|
| Rechtliche Rolle | Du wirst Stromlieferant der Mieter | Du verteilst PV-Strom, ohne Lieferant zu sein |
| Reststrom-Beschaffung | Pflicht des Vermieters | Bleibt beim Stromanbieter des Mieters |
| Stromsteuer und Umlagen | Vermieter zahlt und meldet | Auf den verteilten PV-Strom befreit |
| Mieterstrom-Zuschlag | Ja (für Anlagen unter 100 kWp) | Nein, dafür einfacher |
| Verwaltungsaufwand | Hoch, eigenes Abrechnungssystem nötig | Gering, Verteilschlüssel und Messkonzept |
| Sinnvoll ab | 30+ kWp, mehrere Wohneinheiten | Schon ab 2-3 Wohneinheiten |
Für ein typisches Zwei- oder Dreifamilienhaus ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung 2026 fast immer der bessere Weg. Wer ein größeres Wohngebäude betreibt und alle Mieter vertraglich binden kann, schaut sich beide Optionen an.
Wie die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung funktioniert
Das Solarpaket I hat eine schlanke Konstruktion eingeführt. Sie läuft so ab:
- PV-Anlage wird auf dem Dach des Mehrfamilienhauses installiert, der Strom geht in einen Verbinder zwischen Anlage und Hauptzähler.
- Smart-Meter und Untermessung werden in jeder Wohneinheit verbaut. Sie erfassen, wer wann wieviel Strom verbraucht.
- Ein Verteilschlüssel regelt, wie der PV-Anteil aufgeteilt wird (z. B. quotal nach Verbrauch oder fixer Anteil pro Wohneinheit).
- Die Mieter bezahlen den PV-Anteil direkt an dich, den Reststrom an ihren bestehenden Stromanbieter.
- Der Stromanbieter bekommt vom Smart-Meter-Gateway die Information, wieviel Strom er noch liefert (Reststrom).
Du brauchst keine eigene Lieferanten-Lizenz, keinen Reststrom einkaufen und keine Stromsteuer abführen. Die Mieter behalten ihren bestehenden Anbieter, das macht die Zustimmung deutlich einfacher als beim klassischen Modell.
Was du als Vermieter konkret übernimmst
- Anlage planen und finanzieren
- Smart-Meter-Konzept mit dem Messstellenbetreiber abstimmen, oft Zusatz-Messstelle pro Wohneinheit
- Verteilschlüssel festlegen und mit den Mietern vereinbaren (oft im Mietvertragszusatz)
- Abrechnung einmal jährlich an die Mieter, der PV-Strom wird zu einem festen ct-pro-kWh-Tarif berechnet
- Anmeldung beim Netzbetreiber als Anlage mit Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung
- Datenmeldung an Marktstammdatenregister wie bei jeder PV-Anlage
Wer die Abrechnung nicht selbst machen will, kann sie an Dienstleister vergeben, die auf Mieterstrom spezialisiert sind. Kosten: 30 bis 60 Euro pro Wohneinheit pro Jahr.
Was die Mieter haben
Die Mieter bekommen einen Teil ihres Stroms aus der PV-Anlage zu einem fixen Tarif, meist 5 bis 10 Cent unter ihrem regulären Stromtarif. Den Rest beziehen sie wie gewohnt vom externen Stromanbieter, mit dem sie ihren bestehenden Vertrag fortführen.
Vorteile für Mieter:
- Niedrigerer Strompreis ohne Anbieter-Wechsel
- Beitrag zur Energiewende ohne eigene Investition
- Im Gegensatz zum klassischen Mieterstrom keine Vertragsbindung
Mieter müssen aktiv zustimmen, in der Regel über einen Mietvertrags-Zusatz oder eine Einzelvereinbarung. Teilnahme ist freiwillig und jederzeit kündbar.
Wirtschaftlichkeit für den Vermieter
Vereinfachte Beispielrechnung für ein Dreifamilienhaus mit 12 kWp PV-Anlage und drei teilnehmenden Wohneinheiten:
| Posten | Volleinspeisung | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung |
|---|---|---|
| Jahresertrag PV | ~ 12.000 kWh | ~ 12.000 kWh |
| Davon eingespeist | 12.000 kWh | ~ 4.000 kWh |
| Davon an Mieter geliefert | 0 kWh | ~ 8.000 kWh |
| Erlös Einspeisung (8 ct/kWh) | ~ 960 € | ~ 320 € |
| Erlös Mieterstrom (z. B. 30 ct/kWh) | 0 € | ~ 2.400 € |
| Smart-Meter und Abrechnung | 0 € | ~ 200-400 € |
| Saldo pro Jahr | ~ 960 € | ~ 2.300-2.500 € |
In dieser Größe rechnet sich die Anlage rund 3 bis 5 Jahre schneller als bei reiner Volleinspeisung. Voraussetzung: die Mieter machen mit. Bei Vermietungs-Wechsel kann es Lücken geben, in denen der PV-Strom temporär komplett eingespeist wird.
Stolperfallen
- Mieter-Zustimmung nicht einholen: ohne Einverständnis darf kein Mieter zur Teilnahme gezwungen werden, das Modell läuft dann nur für die zustimmenden Wohneinheiten.
- Smart-Meter-Anforderungen unterschätzen: seit 2025 sind intelligente Messsysteme für Mieterstrom Pflicht, in einigen Bundesländern dauert der Rollout durch den Messstellenbetreiber Monate.
- Mietvertrag nicht angepasst: die Mieterstrom-Konditionen müssen schriftlich festgehalten werden, sonst sind sie im Streitfall nicht durchsetzbar.
- Versicherung vergessen: die Wohngebäudeversicherung muss um die PV-Anlage erweitert werden, auch wenn sie für Mieter Strom liefert.
- Steuerliche Abgrenzung: die Erlöse aus dem Mieterstrom-Verkauf sind steuerlich anders zu behandeln als reine Einspeise-Vergütung. Bei Anlagen bis 30 kWp greift die Einkommensteuer-Befreiung allerdings auch für die Mieter-Erlöse.
Wie geht es weiter?
- Welche Anlagengröße zum Mehrfamilienhaus passt Planung & Dimensionierung
- Welche Förderung greift Förder-Ratgeber
- Mit welchem Fachbetrieb sich das umsetzen lässt Fachbetrieb-Finder
- Eigene Rendite vorab schätzen PV-Rechner
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung?
Beim klassischen Mieterstrom (seit 2017) wirst du Stromlieferant deiner Mieter. Du brauchst eine umfassende Lieferanten-Pflicht-Abdeckung (Reststrom-Beschaffung, Abrechnung, Stromsteuer). Mit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (Solarpaket I, ab 2024) gibst du den PV-Strom anteilig weiter, ohne Lieferant zu werden. Das ist deutlich einfacher.
Welches Modell ist 2026 sinnvoller?
Für die meisten kleinen Mehrfamilienhäuser die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Sie ist administrativ schlank, weil du den Reststrom nicht selbst beschaffen musst. Klassischer Mieterstrom-Zuschlag lohnt sich nur noch in größeren Wohngebäuden mit höherer Anlagenleistung und langfristigen Mieter-Vereinbarungen.
Was bekommen die Mieter vom Modell?
Sie kaufen einen Teil ihres Stroms zu einem vergünstigten Tarif vom PV-Strom des Hauses. Bei Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung wird der PV-Anteil per fixer Quote oder dynamisch nach Verbrauch zugeteilt. Den Reststrom beziehen sie weiterhin von ihrem gewohnten Stromanbieter, niemand wird zur Vertragsänderung gezwungen.
Lohnt sich das wirtschaftlich für mich?
Bei Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung ja, wenn die Mieter mitmachen. Du verkaufst den PV-Strom rund 5-10 ct/kWh teurer als die Einspeisevergütung, ohne den großen Verwaltungs-Aufwand des Mieterstrom-Modells. Das macht die Anlage in der Amortisation oft 3-5 Jahre schneller.
Was passiert, wenn ein Mieter aussteigt?
Bei Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung kein großes Problem. Der Mieter teilt seinem Stromanbieter mit, dass er aus dem Modell aussteigt, der Stromanbieter wechselt zurück auf 100 Prozent Netzbezug. Für dich heißt das: weniger Eigenverbrauch, mehr Einspeisung. Beim klassischen Mieterstrom war der Aussteig deutlich aufwändiger.